L’envie ne peut pas encore prendre le pas sur les prix

2023 a été marquée par un faible recul des prix et un fort ralentissement du marché immobilier dû à la hausse continue des taux d’intérêt, au resserrement des conditions d’octroi de crédits et à l’inflation grandissante venant amputer le reste à vivre des ménages. Dans ce contexte, les Français ont dû mettre de côté leur rêve d’accession à la propriété et leurs projets immobiliers.

Au 1er trimestre 2024 cependant, les prix commencent enfin à s’ajuster plus nettement. Une maison se vend ainsi à 2 459 € le m² en moyenne (-3,3% par rapport au 1er trimestre 2023) et un appartement à 4 072 € le m² (-3,2%). Cette baisse est néanmoins insuffisante pour relancer l’activité, et le nombre de transactions est en retrait de -11,2% par rapport au 1er trimestre 2023. Signe de l’atonie du marché, les délais de vente s’allongent encore de 9 jours en moyenne pour atteindre des niveaux jamais égalés : 103 jours pour une maison et 100 jours pour un appartement. Les Français ont toujours le pied sur la pédale de frein.

Malgré ce contexte économique défavorable, « les Français ne semblent pas renoncer au rêve de la propriété. […] 61% de non-propriétaires expriment comme objectif le devenir », comme le souligne le baromètre Habitat réalisé par Procivis en novembre 2023. Nos indicateurs avancés CENTURY 21 du 1er trimestre confirment cette tendance : les acquéreurs veulent à nouveau se projeter, le nombre de consultations de biens à la vente, les demandes envoyées aux agences, les alertes créées dans le cadre d’un projet d’acquisition ont respectivement augmenté de +22,5%, +21,5% et +10% par rapport au 1er trimestre 2023.

L’envie est toujours intacte, elle croît même, mais elle ne parvient pas à surmonter les deux handicaps que sont les prix et les taux de crédit. Pourtant, des changements s’amorcent : depuis janvier 2024 les taux d’intérêt refluent, l’inflation ralentit, les banques ouvrent à nouveau les vannes du crédit et les pouvoirs publics se sont emparés du thème du logement.

Il faudrait que les prix s’ajustent et compensent des taux demeurant élevés. A titre de comparaison, il faut remonter à 2012 pour retrouver un taux moyen de crédit identique à celui que nous connaissons actuellement. Or en 2012, le prix moyen d’une maison était 19% moins cher qu’aujourd’hui (2.068 € le m² versus 2.459 € aujourd’hui) et celui d’un appartement 17% moins élevé (3.484 € le m² versus 4.072 €). Pour retrouver un marché immobilier dynamique, l’offre et la demande doivent se réconcilier.

L’Ile-de-France à mi-chemin entre Paris et la Province

L’évolution du marché francilien suit la même tendance qu’au niveau national (-11,7% d’activité entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024) et pourtant les prix ont reculé de -7,7% pour les maisons et de -4,6% pour les appartements en un an. S’établissant à 3.470 € le m² pour les maisons et 4.333 € le m² en moyenne pour les appartements, ils retrouvent des niveaux semblables à ceux de 2021 quand il faudrait, à taux d’intérêt comparable, qu’ils s’ajustent encore de -14,5% en moyenne.

Pour acheter, les acquéreurs rognent sur les surfaces et la superficie moyenne baisse, notamment pour les maisons qui perdent 4,5m² environ en un an. En parallèle, ces transactions mettent beaucoup plus de temps à se concrétiser et le délai de vente moyen explose pour atteindre un niveau record (95 jours pour les maisons et 102 jours pour les appartements).

Au sein de la région francilienne, les évolutions par département sont évidemment très contrastées. Les Yvelines, le Val-d’Oise et l’Essonne présentent une activité en baisse de -20% ou plus, quand comparativement, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne sont stables tandis que la Seine-Saint-Denis voit son volume d’activité ne fléchir que de -3,3%. Les prix ne suivent pas non plus les mêmes tendances, allant de -2,7% pour les Hauts-de-Seine à -10,1% pour le Val-d’Oise.