Les refus de prêt immobiliers en hausse en 2022 

La rentrée 2022 s’annonce en demi-teinte, entre stabilisation des taux d’intérêt et refus de crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure. 

Du côté des taux d’intérêt, après les nuages de l’été arrivent quelques éclaircies. En effet, les deux derniers mois ont connu une augmentation rapide des taux immobiliers. La rentrée s’annonce positive avec une stabilisation des taux. 

Pourtant, en dépit de cette bonne nouvelle, le taux d’usure en 2022 continue de bloquer les emprunteurs. Près d’un emprunteur sur deux se voit opposer un refus de prêt pour dépassement du taux d’usure alors même qu’il l’aurait obtenu il y a quelques semaines. 

Un premier refus de prêt n’est pas une fatalité. Il existe des solutions pour contourner le taux d’usure et ainsi, donner vie à votre projet immobilier. Rappelons rapidement que le taux d’usure constitue un plafond au-delà duquel la banque ne peut prêter. Ce taux usuraire est censé ainsi protéger le consommateur. Le problème est que le mode de calcul du taux d’usure conduit actuellement à rejeter des dossiers de crédit solides. 

En attendant un relèvement du taux d’usure le 1er octobre 2022 par la Banque de France, nous vous partageons 5 solutions pour obtenir un crédit immobilier. 

Anticiper au maximum son projet immobilier et être accompagné par un courtier 

Pour contourner le taux d’usure, il faut mettre toutes les chances de son côté en anticipant au maximum son financement. Tous les paramètres de votre crédit immobilier méritent votre attention dès lors qu’ils entrent dans le TAEG (taux annuel effectif global), qui sera comparé au taux d’usure.

Ainsi, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, les frais de garantie, chaque élément doit être négocié. Pour bien négocier, le courtier immobilier dispose des bonnes informations et des bons arguments. Le courtier vous permet de trouver LA solution de financement adaptée à votre situation et acceptable par une banque. Ainsi refus de prêt et taux d’usure ne seront plus votre hantise. 

Une assurance-emprunteur adaptée à votre situation pour optimiser votre taux 

Le marché de l’assurance emprunteur est désormais ouvert à la concurrence pour les nouveaux prêts immobiliers comme pour les anciens. La récente loi Lemoine, dont le dernier volet est entré en vigueur le 1er septembre 2022, doit vous permettre de trouver l’assurance emprunteur disposant des meilleures garanties au meilleur tarif. 

Vous pouvez obtenir une proposition d’assurance à un tarif compétitif, pour diminuer votre taux global ou TAEG et ainsi passer en dessous du taux d’usure. A défaut, la banque n’a pas le droit d’établir une offre de prêt ! 

Toutefois, cette assurance doit vous offrir des garanties adaptées à votre situation personnelle et professionnelle. L’assurance-emprunteur est là pour vous protéger en cas de pépin. A ce titre, elle doit couvrir pleinement tous vos besoins. 

Trouver une assurance emprunteur à tarif intéressant peut être une réelle source d'économies dès que l’on atteint 40 ou 45 ans et lorsque l’on présente un risque médical spécifique. Auparavant, le surcoût occasionné pouvait être absorbé par de nombreux emprunteurs sans remettre en cause leur projet immobilier. Avec un taux d’usure en décalage de 6 à 9 mois avec la réalité des taux, ce surcoût suffit à mettre en échec son projet de financement immobilier. 

Réduire la durée de son prêt pour bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas 

Les taux d’intérêt sont différents selon la durée de votre prêt. Communément, plus la durée empruntée est longue, plus votre taux d’intérêt est élevé. Ainsi, si vous avez la possibilité de retravailler votre dossier de financement avec un courtier, vous pouvez réduire la durée totale d’emprunt et, par conséquent, obtenir un taux fixe plus bas. 

Plusieurs pistes sont envisageables pour diminuer la durée d’emprunt : 

• augmenter votre apport personnel,
• diminuer le montant total emprunté,
• solliciter les prêts aidés disponibles (PTZ ou prêt à taux zéro, prêt Action logement, prêts des régions et des organismes comme les mutuelles, etc.).

Vous pouvez également obtenir un TAEG sous le taux d’usure en acceptant une mensualité un peu élevée sur une durée plus courte, quitte à la modifier dans un an grâce à un prêt immobilier modulable. 

Emprunter à taux révisable pour accéder à un taux initial plus bas 

Longtemps oublié du marché, le prêt à taux révisable revient en force depuis quelques mois. Le prêt à taux fixe avait pris l’ascendant dans une période de taux historiquement bas. La prêt à taux variable permet d’accéder à un taux plus bas qu’avec un taux fixe en début de prêt. Toutefois, il évolue chaque année. Le taux variable s’étudie donc de nouveau comme une solution pour avoir un taux global sous le seuil usuraire. 

Le risque est bien évidemment de voir les taux augmenter dans les prochaines années. La plupart des taux variables sont capés : un plafond empêche une augmentation annuelle trop importante. Il est bon de négocier auprès de sa banque, si elle accepte, la possibilité de repasser à un taux fixe après quelques années. 

Contourner le taux d’usure par une SCI 

Dans certains cas très précis, il existe des solutions plus sophistiquées telles que la structuration de l’acquisition via une Société Civile Immobilière (SCI). Ces solutions sont à privilégier pour un investissement locatif notamment. Ainsi, le dossier de prêt est considéré comme réalisé par un professionnel et non un emprunteur particulier. Il n’est donc pas soumis au taux usuraire. Pour l’acquisition d’une résidence principale, l’acquéreur doit mettre en balance les avantages et les inconvénients d’une SCI par rapport à son projet immobilier.