Le marché immobilier a encore subi de nombreux chocs au 1er trimestre 2023. Dans la continuité des 3e et 4e trimestres 2022, le repli de l’activité s’est intensifié, les volumes de ventes de logements anciens en Ile-de-France reculant de 22% au 1er trimestre 2023 par rapport à la même période un an auparavant, après un repli de 6 % au 3e trimestre 2022 et de 11% au 4e trimestre 2022.

Pour la plupart des marchés, les volumes de ventes du 1er trimestre 2023 sont désormais inférieurs à la moyenne de ces 10 dernières années, témoignant des difficultés à concrétiser un achat.

Au ralentissement et à la stagnation des prix devrait succéder une baisse annuelle, désormais marquée, proche de 5% pour les appartements et de 3% pour les maisons, en juillet 2023. Elle traduit les ajustements actuellement à l’œuvre.

Ces derniers pourraient se prolonger pendant l’année à la recherche de nouveaux équilibres, dans un contexte qui s’est profondément transformé et tendu.

Une nouvelle dégradation des volumes de ventes dans l’ancien au 1er trimestre 2023

Le marché et la demande des ménages restent bridés par des conditions financières qui continuent de se durcir. Les taux d’intérêt des crédits à l’habitat ont continué d’augmenter à un rythme soutenu pendant les premiers mois de l’année 2023.

Les notaires du Grand Paris observent toujours de nombreux refus de prêts, y compris pour des dossiers paraissant solides, ainsi que des exigences accrues en termes d’apport personnel et de « reste à vivre ».

Parallèlement la situation économique, sociale et internationale reste très difficile et elle pèse sur le moral des ménages.

Les volumes de ventes de logements anciens ont baissé de 22% au 1er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022, soit une perte de 9 400 ventes en Ile-de-France.

La comparaison par rapport à 2022, où l’activité était exceptionnelle et la plus forte jamais enregistrée pour un premier trimestre, accentue cependant la baisse.

Mais les volumes des ventes se situent désormais 6% en dessous d’un 1er trimestre moyen de ces 10 dernières années, confirmant la morosité et l’atonie du marché.

De premières données sur avril ne permettent pas à ce stade d’anticiper de rebond.

Le recul de l’activité constaté du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023 affecte tous les segments de marchés sans exception, avec une sévérité comparable.

Paris, qui a connu une activité exceptionnelle en 2022, est désormais en baisse de 18% au 1er trimestre, avec seulement 8 000 ventes. Ce niveau permet toutefois de conserver un volume de ventes proche de la moyenne des 1ers trimestres de ces 10 dernières années.

Les ventes d’appartements anciens cèdent 21% en Petite Couronne et sont inférieures de 8% à la moyenne des 10 dernières années. En Grande Couronne, la baisse atteint 22% du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023. Toutefois, l’activité reste stable par rapport à la moyenne de ces 10 dernières années.

Le marché de la maison, le plus dynamique depuis la crise sanitaire, est plus sévèrement affecté par la baisse de l’activité. Près de 12 300 maisons ont été vendues au 1er trimestre 2022, record de ces 25 dernières années, contre 9 200 au 1er trimestre 2023, soit 3 100 ventes de moins (-25%).

Le ralentissement de la demande pèse de plus en plus sur les prix

A l’exception de la Capitale, qui a constitué un cas à part avec une érosion des prix commencée depuis l’automne 2020, les prix ont généralement culminé au 3e trimestre 2022 avant de commencer à se replier. Cependant, compte tenu des hausses notables du début de l’année 2022, les variations annuelles restaient encore positives mais allaient en s’atténuant progressivement.

Au 1er trimestre 2023, les prix commencent à reculer pour les appartements en Ile-de-France cédant 1,4% en un an en Petite Couronne.

Ils stagnent avec une hausse annuelle de 1% en Grande Couronne, tant pour les appartements que pour les maisons. Les variations annuelles sont du même ordre pour les maisons en Petite Couronne (+0,6%).

Les évolutions annuelles de prix deviendraient négatives d’ici juillet

Une dégradation de plus en plus marquée de l’activité et la baisse de la demande conduisent à de nouveaux ajustements sur les prix.

Les indicateurs avancés des Notaires du Grand Paris sur les avant-contrats indiquent que les baisses annuelles de prix se généraliseraient à l’ensemble des marchés de l’Ile-de-France à l’horizon du mois de juillet 2023.

Par ailleurs, le rythme annuel de baisse devrait s’accélérer (-4,8% pour les appartements et -3,2% pour les maisons en juillet). Il s’éloignerait du mouvement d’érosion progressif observé de 2013 à 2015 avec ses baisses annuelles de l’ordre de 1 à 3%.

Mais il resterait moins rapide que lors de la crise des subprimes où les baisses annuelles de prix avaient ponctuellement avoisiné 10% en 2009.

Dans Paris, le prix au m² ressort à 10 310 € au 1er trimestre 2023. La baisse, jusqu’à présent limitée à 2%, passerait à 5% par an en juillet 2023 pour un prix de 10 090 €. La prolongation de la tendance baissière pourrait conduire à basculer en-dessous des 10 000 € le m² dans le courant du 3e trimestre 2023.

Ces baisses de prix sont d’autant plus remarquables qu’elles interviennent dans un contexte fortement inflationniste pour les prix à la consommation, tirés à la hausse par le renchérissement des matières premières, de l’énergie et de l’alimentation.

Vers la poursuite des ajustements en 2023 ?

Le marché immobilier reste pénalisé par les difficultés toujours croissantes d’accès au crédit et par des hausses de taux qui se poursuivent à un rythme rapide. Il a clairement perdu son principal facilitateur et son moteur essentiel.

Les perspectives des ménages restent très dégradées, avec des chocs nombreux qu’on ne voit pas se résorber à un horizon proche. Les économistes attendent une inflation encore élevée et un pic souvent repoussé, alors que le resserrement monétaire se prolonge. La croissance anémique en 2023 conduit à anticiper des baisses de pouvoir d’achat des ménages et une accalmie du marché du travail, resté jusqu’à présent résistant.

La baisse des prix qui s’est amorcée semble être devenue la seule variable d’ajustement permettant de limiter la baisse de la solvabilité des ménages qui se prolonge. Les simulations mettent en avant une augmentation en juillet 2023 de 19% de la mensualité pour l’achat d’un appartement ancien et de 23% pour celle d’une maison par rapport à la situation en janvier 2022. Une alternative pourrait également être que les prétendants à l’achat immobilier revoient leur projet, la localisation de leur achat, le type ou la surface du bien acheté.

Si l’immobilier reste encore et toujours une valeur-refuge, il est devenu très préoccupant de voir se figer progressivement l’ensemble de la chaîne du logement et de ses marchés (neuf, ancien et locatif) dont la fluidité est indispensable pour permettre de loger les ménages franciliens.

Les logements en Ile-de-France : La baisse des volumes de vente impacte sur les prix

Avec 178 000 ventes de logements anciens sur les 12 derniers mois, l’activité est inférieure de 7% à celle des 12 mois précédents. Derrière ce chiffre ce cache une dégradation de l’activité au fil des trimestres.

Après à un léger rebond au 2e trimestre 2022, la chute des volumes de ventes s’est en effet accélérée : -6% au 3e trimestre 2022, -11% au 4e trimestre et -22% au 1er trimestre 2023 comparé au 1er trimestre 2022.

Rappelons tout de même que le 1er trimestre 2022 avait enregistré un record pour un premier trimestre avec 43 700 ventes de logements anciens.

La baisse des volumes de ventes influe sur les prix, la variation annuelle étant désormais négative (-0,6%).

Appartement en Ile-de-France : Baisse des prix en un an avec des volumes de ventes en fort ralentissement au 1er trimestre

Si l’activité résiste sur 12 mois (-4%), elle chute de 20% du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023. Elle reste néanmoins comparable au premier trimestre moyen des 10 dernières années (-2%).
Les prix sont désormais en légère baisse annuelle (-1,2%), ce qui n’était pas arrivé depuis 2015.

La baisse des prix des appartements, amorcée en septembre 2022, devrait s’accentuer dans les prochains mois

D’après les avant-contrats signés de février à avril 2023, les prix des appartements franciliens pourraient baisser de près de 5% en un an en juillet 2023. Le recul serait plus marqué que lors de la période d’érosion des prix de 2013 à 2015, où les prix avaient baissé de 1 à 3% en rythme annuel.

Les maisons en Ile-de-France

La forte baisse des volumes de ventes de maisons (-14% sur les 12 derniers mois, -25% au 1er trimestre 2023) impacte les prix

Le marché de la maison est plus impacté que celui de l’appartement avec une chute des volumes de ventes de 14% sur les 12 derniers mois, de 25% si l’on compare les premiers trimestre 2022 et 2023 et un recul de 13% par rapport au 1er trimestre moyen des 10 dernières années. Avec des prix élevés, la hausse des taux d’intérêt et la baisse de la solvabilité des ménages, la maison devient difficilement accessible.

Après 3 années de hausse annuelle des prix (de 3 à 7% environ), de 2020 à 2022, les prix des maisons se tassent (+0,9% en un an au 1er trimestre 2023). En 3 mois, du 4e trimestre 2022 au 1er trimestre 2023, les prix ont baissé de 1,8%.

Pour la première fois depuis 2015, l’évolution annuelle des prix des maisons serait négative (environ -3% en juillet 2023)

Comme pour les appartements, les prix des maisons devraient continuer à baisser dans les prochains mois et la baisse an- nuelle des prix pourrait atteindre 3% de juillet 2022 à juillet 2023.

Les appartements à Paris

A Paris, la baisse de l’activité au 1er trimestre 2023 laisse encore près de 40 000 ventes ces 12 derniers mois avec des prix en érosion de 2%.

Paris ne résiste plus : avec seulement 8 000 appartements anciens vendus au 1er trimestre 2023, l’activité recule de 18% en un an, pour retrouver les niveaux des premiers trimestres 2020 et 2021. Les volumes de ventes restent néanmoins supérieurs de 1% au volume moyen d’un premier trimestre calculé sur la période 2013-2022.
La baisse annuelle des prix, amorcée à l’automne 2022, se prolonge (-2% du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023) et le prix au m2 s’établit à 10 310 € dans la Capitale au 1er trimestre 2023.

Les prix pourraient baisser de 5% en un an en juillet 2023 et approcher les 10 000 € le m2

D’après les avant-contrats, la baisse des prix devrait encore s’accentuer dans les prochains mois. Le prix au m2 s’établirait aux alentours de 10 100 € et la variation annuelle pourrait atteindre -5%. Comparé au pic de novembre 2020 (10 860 € le m2), les prix seraient en baisse de 7%.

Prix au mètre carré standardisé des appartements anciens par quartier

Au 1er trimestre 2023, les prix au m2 varient de 7 870 € (quartier La Villette dans le 19e arrondissement) à 16 810 € (quartiers Invalides dans le 7e et Notre- Dame dans le 4e).

Les Invalides et Notre-Dame sont 2,1 fois plus chers que le quartier de La Villette et 8 940 €/m2 les séparent.

Paris : les écarts se creusent entre les arrondissements les moins chers et les plus chers

Les prix au m2 s’échelonnent entre 8 480 € dans le 19e arrondissement et 14 550 € dans le 6e (1,72 fois plus cher que le 19e). Le 6e arrondissement dépasse un nouveau record de prix à plus de 14 500 € le m2, tandis que le 19e repasse sous les 8 500 € le m2.

12 arrondissements affichent une baisse des prix tandis que les plus onéreux enregistrent encore des augmentations

Dans les 3 arrondissements les plus chers, Paris Centre ainsi que les 6e et 7e, les prix résistent et affichent encore une hausse annuelle entre 2 et 4%. Les arrondissements les plus touchés par la baisse des prix sont situés en périphérie de Paris.

Les volumes de ventes en petite couronne

Une baisse homogène de plus de 20% dans tous les départements ramène l’activité en-dessous de la moyenne de ces 10 dernières années.

Les ventes d’appartements ont reculé de 21% en un an, de manière homogène sur l’ensemble des départements.

Les maisons en Petite Couronne

Le recul est plus marqué que pour les appartements avec 25% d’activité en moins en un an

Les volumes de ventes de maisons ont fortement reculé en un an (-25%) et par rapport aux 10 dernières années (-19%).

Les prix des appartements en petite couronne

Une baisse annuelle des prix d’un peu plus de 1% au 1er trimestre 2023

Les évolutions annuelles de prix deviennent négatives au 1er trimestre 2023, de manière homogène sur l’ensemble du dépar- tement. Le recul des prix devrait s’intensifier dans les prochains mois et la baisse annuelle pourrait dépasser 5% en juillet 2023.

Les prix des maisons en petite couronne

Fin de la hausse des prix des maisons au 1er trimestre 2023

La variation annuelle du prix des maisons qui avait atteint +8,3% au 4e trimestre 2020 s’est atténuée au fil des trimestres, notamment depuis fin 2022, pour s’établir à 0,6% au 1er trimestre 2023. D’après les avant-contrats, les prix des maisons devraient être en baisse annuelle en juillet, pour la première fois depuis le 4e trimestre 2015.

Les ventes en Grande Couronne

Les ventes d’appartements

L’activité est au niveau de la moyenne décennale malgré sa forte chute par rapport à l’exceptionnel 1er trimestre 2022.

L’activité a fortement reculé au 1er trimestre 2023 (-22%) mais reste supérieure à celle des 10 dernières années dans les Yvelines et le Val-d’Oise.

Les ventes de maisons

Les volumes de ventes ont chuté de 25% en un an, comme en Petite Couronne, et de 11% par rapport à la moyenne des 10 dernières années

L’activité est en forte baisse du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023, de -21% dans les Yvelines à -29% en Seine-et-Marne.

Les prix des appartements en Grande Couronne résistent encore

Les hausses annuelles de prix sont modérées et homogènes, autour de 1% au 1er trimestre 2023, mais la chute de l’activité entraînerait une baisse annuelle des prix d’environ 3% en juillet.

Les maisons en Grande Couronne

Net ralentissement de la hausse annuelle des prix au 1er trimestre 2023 (1%)

Les prix des maisons décrochent au 1er trimestre 2023 (-2,2% en 3 mois). La variation annuelle des prix, qui était encore de +4,3% au 4e trimestre 2022, passe à +1% au 1er trimestre et deviendrait négative dans les prochains mois (environ -4% en juillet 2023). Il s’agit du marché où les prix ont le plus augmenté en 2 ans (+13%) du 3e trimestre 2020 au 3e trimestre 2022.