Hausse des taux, prêts en baisse... Que retenir de l'année 2022 ?

Décidément, les années se suivent et ne se ressemblent pas pour l’immobilier. Après un marché complètement chamboulé par le Covid et les confinements en 2020, puis une année record en 2021, l’année 2022 est totalement contrastée.

Si tout semblait au beau fixe en début d’année, nombre d’événements sont venus stopper la course folle des prix immobiliers et des volumes de ventes amorcée dès 2016. Certains étaient plus ou moins attendus, d’autres moins. 

Inflation, guerre en Ukraine…

Au rang des certitudes, l’inflation guettait dès le début de l’année. Les raisons : l’injection massive de liquidités au moment de la crise sanitaire, sans compter sur les pénuries de matériaux et de main-d'œuvre.

Au rang des imprévus : la guerre en Ukraine, évidemment, qui a amplifié les tensions économiques et les difficultés d’approvisionnement. Et surtout, la crise énergétique qui a amplifié, là encore, l’inflation. Selon l’Insee, la hausse des prix s’établit à 6,2 % sur un an en novembre. 

Une remontée des taux de crédit inévitable

Tous ces éléments conjugués ont concouru à renverser la vapeur pour le marché de l’immobilier. Les banques centrales américaines et européennes ont relevé leurs taux directeurs, ce qui a eu pour effet d’augmenter les taux d’emprunt notamment des prêts immobiliers accordés aux particuliers.

D’un plus bas historique à 1,10 % en moyenne fin décembre 2021, les taux de crédit immobilier sont remontés à 1,33 % à fin juin, pour atteindre les 1,84 % fin novembre 2022, selon la Banque de France.

Les réseaux de courtiers sont unanimes : les taux vont rapidement dépasser les 2,2 % dès ce début 2023 et la barre des 3 % devrait être atteinte. 

Des acquéreurs exclus…

Même si ces hausses de taux doivent être relativisées (on empruntait à plus de 4 % avant 2011), celles-ci interviennent à la suite d’une flambée inédite du marché immobilier amorcée dès 2016. En conséquence, les quelques points de taux supplémentaires ont suffi à exclure, de mois en mois, de plus en plus de ménages de l’emprunt.

D’autant plus dans un contexte marqué par le resserrement des conditions d’octroi des prêts imposé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui a imposé des critères stricts au 1^er janvier 2022.

Sans oublier non plus le taux d’usure, devenu l’épouvantail des acquéreurs cette année. Calculé par la Banque de France sur la moyenne des taux d’emprunts pratiqués sur le trimestre précédent, ce taux d’usure n’a pas été relevé suffisamment vite face à la remontée rapide des taux d’intérêts.

Résultat : nombre de dossiers d’acquéreurs pourtant solvables se sont vus bloqués dans leur financement, les banques n’ayant pas le droit d’accorder un prêt usuraire. 

2023 : vers un marché encore plus calme ?

L’année 2022 est ainsi totalement en trompe-l'œil au regard des statistiques. Les volumes de vente demeurent encore très élevés (au-delà d’un million de transactions sur 12 mois glissants) et la valeur de la pierre ne s’est pas effondrée.

Mais il ne faut pas s’y tromper : la production de nouveaux crédits à l’habitat est en net ralentissement et les acquéreurs sont moins présents, notamment dans les grandes villes. Voilà qui présage un marché de l’immobilier bien plus calme en 2023.

Les acquéreurs devraient ainsi reprendre la main et un peu plus négocier le prix des biens. Si tant est qu’ils pourront concrétiser leur acquisition. Car tant que l’inflation ne se sera pas stabilisée, les banques centrales continueront d’augmenter leurs taux directeurs, ce qui fera encore grimper les taux de crédit immobilier… Ralentissant encore un peu plus un marché immobilier qui a toujours été cyclique.