L’accès au crédit immobilier se durcit encore en décembre

Les courtiers en prêts immobiliers semblent avoir reçu peu de nouvelles grilles de taux pour le mois de décembre mais les banques qui ont modifié leurs barèmes l’ont fait dans le sens de la hausse. On peut donc dire que décembre marque un onzième mois consécutif de remontée des taux immobiliers.

De 2,10% à 2,40% sur 20 ans

Il est de plus en plus difficile de parler de taux moyens tant les écarts peuvent être conséquents en fonction du profil des emprunteurs et de la politique de chaque banque mais la barre des 2% est désormais dépassée sur 15 ans.

Sur 20 ans, 2,30% constitue déjà un bon taux. Le courtier en ligne Pretto cite par exemple du 2,45% sur 20 ans pour les emprunteurs avec moins de 40.000 € de revenus annuels et au mieux du 2,09% sur cette durée pour des revenus supérieurs à 80.000 €.

Sur 25 ans, les offres vont de 2,20% à 2,60% en fonction des revenus. Mais globalement, les seuils de l’usure bloquent souvent dès lors que les taux nominaux dépassent 2,50% puisqu’il faut ajouter le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie pour ne pas dépasser le taux d’usure de 3,05% pour les crédits d’une durée supérieure à 20 ans.

De plus en plus difficile de se financer

Le contexte reste donc particulier car les banques demeurent limitées par les seuils de l’usure dans leur volonté d’appliquer des taux plus élevés. Certains établissements préfèrent toujours suspendre leur production de crédits à l’habitat. Les banques qui affichent des barèmes supérieurs à 2,80% ont en réalité mis leur production de crédit en stand-by. A l’arrivée, il devient toujours plus difficile pour les emprunteurs de se financer. Les profils avec des revenus modestes et/ou les + de 45 ans se retrouvent souvent mécaniquement exclus des durées longues supérieures à 20 ans. Tout cela se ressent bien sûr dans les volumes de prêts accordés qui reculent très nettement avec aussi de nombreux acquéreurs qui s’auto-censurent en reportant ou annulant leur projet.

Pour le réseau de courtage Vousfinancer, les demandes de crédit immobilier ont par exemple diminué de 20% le mois dernier par rapport à novembre 2021, et le nombre de dossiers finalisés, donc déposés il y a 3 mois environ, de 15% sur un an. « Nous avons constaté une inflexion dans l’activité de crédit dès le mois de juillet, notamment en lien avec la problématique du taux d’usure qui est devenue à ce moment-là particulièrement bloquant. Depuis le mois d’octobre, le ralentissement est plus marqué, avec à la fois un problème de demande de crédit, lié à un attentisme des emprunteurs mais aussi et surtout un problème d’offre de crédit avec des banques qui ont tout bonnement fermé le robinet du crédit », explique Vousfinancer.

Des hausses de taux toujours liées à l’inflation

On peut bien sûr espérer que la prochaine révision trimestrielle de seuils de l’usure le 1er janvier prochain débloque un peu la situation mais ce sera surtout l’occasion pour les banques de poursuivre le relèvement de leurs barèmes. C’est donc encore à des hausses de taux qu’il faut s’attendre dans les prochains mois et tant qu’il n’y aura pas de signe durable de décrue de l’inflation de nature à calmer les politiques monétaires restrictives des banques centrales. Le réseau Cafpi anticipe d’ailleurs un niveau de taux proche de 3,5% à horizon avril-mai 2023 en estimant que cela pourrait constituer un palier de stabilisation si les premiers signes de maîtrise de l’inflation se matérialisent comme attendu dans les semaines qui viennent.