2024, l’année du plongeon des ventes à 750 000 transactions selon les notaires
Les Notaires de France dressent le bilan de l’année 2024, marquée par une forte baisse du nombre de transactions et un recul des prix, qui semblent toutefois amorcer une phase de stabilisation. Dans un contexte économique fragile, le pouvoir d’achat immobilier montre des signes de reprise tandis que la performance énergétique devient un critère clé. Décryptage.
« La crise immobilière depuis l’été 2022 a affecté les différents acteurs de l’immobilier, mais aussi et surtout les Français dans leur capacité à se loger. La légère embellie du printemps constatée par les notaires dans l’ensemble du pays démontre que l’appétence des Français pour la pierre-refuge ne se dément pas. Elle illustre surtout que le marché immobilier est particulièrement sensible à la stabilité, tant économique que politique, gage de confiance" , précise Me Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat.
Et de poursuivre : « L’espoir né du desserrement de la politique monétaire, qui resurgissait positivement sur les crédits aux particuliers et permettait ainsi à un nombre toujours plus grand de Français de retourner sur le marché, a pu être altéré par l’incertitude politique née de la dissolution de l’Assemblée nationale.
Transactions : une chute historique, mais des signaux d’accalmie
À fin septembre, le volume de transactions accusait une baisse de 17% avec 780 000 transactions réalisées au cours des 12 derniers mois en France (935 000 transactions en 2023 et 1,13 million en 2022 sur la même période).
« A la rentrée, une confiance, même précaire, semblait de retour avec des taux plus favorables et des prix tendant vers la stabilisation. Le marché immobilier semblait enfin approcher de son point d’atterrissage après bientôt deux années de chute brutale et vertigineuse depuis le sommet des 1,2 million de transactions annuelles atteint en août 2021. L’année 2024 pourrait se terminer autour de 750 000 transactions« , reprend Me Priscille Caignault.
« La légère embellie constatée au printemps montre que les Français gardent un attrait pour la pierre, mais le marché reste extrêmement sensible à la stabilité économique et politique », souligne Me Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat.
À retenir : Le marché immobilier devrait terminer l’année 2024 avec seulement 750 000 transactions, en recul de 17 % sur un an, un niveau inédit depuis des années.
Le recul des prix de l’immobilier s’atténue doucement
Les prix, à la baisse entre septembre 2023 et septembre 2024 sur l’ensemble de la France, se stabilisent :
– 3,9 % : la baisse sur un an de l’indice de prix des appartements anciens en France métropolitaine (au 3ème trimestre 2024)
– 3,9 % : la baisse sur un an de l’indice de prix des maisons anciennes en France métropolitaine (au 3ème trimestre 2024)
D’après les projections sur le 4e trimestre 2024, la baisse annuelle des prix devrait s’atténuer à l’échelle de la France métropolitaine (-1,6%) : les prix resteraient relativement stables à l’échelle de la Province et la baisse annuelle des prix en Île-de-France atteindrait environ 3%.
À fin janvier 2025, les baisses sur un an continueraient de s’amenuise (-1,2% pour la France métropolitaine, -0,4% pour la Province et -2,5% pour l’Île-de-France.
À retenir : Le recul des prix s’inscrivait à -3,9 % sur un an au 3ᵉ trimestre 2024 en France métropolitaine. Il devrait s’atténuer à -1,2 % début 2025.
Pouvoir d’achat immobilier : un léger mieux pour les ménages
Le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’établit à :
- 55 m² : surface finançable d’un appartement ancien en France métropolitaine (mensualité égale au tiers du revenu disponible moyen des ménages pendant 20 ans et sans apport), + 1m² sur un an
- 92 m² : surface finançable d’une maison ancienne sur l’ensemble de la France (mensualité égale au tiers du revenu disponible moyen des ménages pendant 20 ans et sans apport), + 3 m² sur un a
Les 9 premiers mois de 2024 marquent l’arrêt de la période de baisse du pouvoir d’achat immobilier, débutée en 2021, observent les notaires. Le gain par rapport à 2023 est estimé à 3 m² (soit +4% sur un an).
« Les signaux économiques semblaient positifs pour 2025 pour endiguer la chute voire percevoir une reprise. Cependant, les nombreuses incertitudes que connaît notre pays pourraient mettre à mal ce redémarrage. De nombreuses promesses pour l’immobilier sont désormais en suspens« , Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat.
À retenir : Les ménages gagnent en surface : 55 m² pour un appartement ancien (+1 m²) et 92 m² pour une maison (+3 m²).
La chute des ventes des terrains à bâtir s’accélère
À l’instar des marchés des logements neufs et anciens, le nombre de transactions de terrains à bâtir en cumul sur douze mois en France est également en baisse.
Les transactions de terrains à bâtir, en cumul sur douze mois, ont presque diminué de moitié sur un peu plus d’un an, passant d’environ 75 000 transactions au 2e trimestre 2023 à 43 000 au 3e trimestre 2024. La baisse annuelle s’accélère jusqu’au premier trimestre 2024, passant de -26% au 2e trimestre 2023, à -39% au 1er trimestre 2024, puis conserve un rythme similaire jusqu’au 3e trimestre 2024.
Les notaires pointent une demande affaiblie par la hausse des coûts de construction et des incertitudes économiques.
À retenir : Les transactions de terrains à bâtir ont été divisées par deux en 18 mois, tombant à 43 000 ventes au 3ᵉ trimestre 2024.
La valeur verte et DPE, un critère décisif pour les acheteurs
Sur l’ensemble de l’année 2023, la part des ventes de logements anciens les plus énergivores (classes F et G) conserve un niveau des plus élevés de la décennie, à 17% en France métropolitaine (hors Corse). Toutefois, la forte hausse annuelle constatée en 2022 (+5 points), faisant notamment suite au décret paru en juillet 2021 concernant l’interdiction progressive à la location des logements en fonction de l’étiquette énergie et au changement de mode de calcul du DPE, s’est considérablement amoindrie en 2023 (+1 point).
Sur le 3e trimestre 2024, cette part tend à la baisse : à 13%, soit -2 points par rapport au 3e trimestre 2023. Si la part des logements anciens les plus économes (classes A et B), enregistrait une légère baisse (-1 point sur un an) sur l’année 2023, elle repartirait à la hausse en 2024, à 8% sur le 3e trimestre 2024 (+2 points par rapport au 3e trimestre 2023), niveau similaire à celui enregistré sur le 3e trimestre 2021.
Si l’on estime l’écart de prix imputable uniquement à la variation de l’étiquette énergie, les autres caractéristiques restant similaires, l’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements continue de croître en 2023. Celui du passage à une étiquette très économe (classes A et B) a progressé en particulier pour les maisons anciennes.
À retenir : La performance énergétique est désormais un atout décisif pour attirer les acheteurs. En 2024, les logements les plus énergivores (classes F et G) représentent 13 % des ventes, contre 15 % un an plus tôt. À contrario, les logements les plus économes (classes A et B) progressent pour atteindre 8 % des transactions (+2 points).
Bilan 2024 des notaires de France : Les chiffres clés
- Transactions : environ 750 000 prévues en 2024 (-17 % sur un an).
- Prix : -3,9 % au T3 2024, avec une stabilisation attendue début 2025 (-1,2 %).
- Pouvoir d’achat : +1 m² pour un appartement ancien, +3 m² pour une maison ancienne.
- Terrains à bâtir : 43 000 transactions au T3 2024 (-50 % en 18 mois).
- Valeur verte : 13 % de logements énergivores (F et G), 8 % de logements économes (A et B).
Source : mysweetimmo.com