Les prix freinent la dynamique et les désaccords persistent

L’état actuel du marché immobilier demeure maussade. Malgré un début d’année marqué par une baisse des taux d’intérêt, les valeurs observées des biens mis en vente continuent d’être élevées… avec pour conséquence directe des acquéreurs qui se font désirer et des vendeurs retirant leurs biens du marché.

L’Observatoire Interkab a de nouveau interrogé les 8 500 agences immobilières indépendantes qui constituent cette communauté pour mieux cerner la dynamique du marché.

Une baisse des taux qui n’a pas eu l’effet escompté sur la dynamique du marché

Les prix élevés, véritable bête noire des agents immobiliers

Début juin, le marché et ses porteurs de projets immobiliers ont accueilli avec enthousiasme la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne. Pour autant, cette inflexion de tendance n’a pas suffi à ranimer la dynamique du marché. En effet, pour 40% des agents immobiliers s, les prix représentent le principal obstacle à la reprise. Si les taux d’intérêt étaient auparavant une véritable barrière, ils ne constituent plus, aujourd’hui, un frein aussi important qu’il y a un an.

Néanmoins, la diminution des prix moyens au m² amorcée au début de l’année se prolonge au cours du second trimestre (-2% des prix au m² dans le top 10 des grandes villes françaises vs T1 2024).

Même si la tendance baissière des prix au m² se poursuit, elle n’atteint toujours pas des niveaux qui permettent de compenser la baisse du pouvoir d’achat des ménages. En effet, 42% des agents immobiliers s signalent que les vendeurs persistent à vouloir afficher des prix de vente qui sont déconnectés du marché.

« Nous entamons un nouveau cycle immobilier dans lequel doivent s’ajuster des acheteurs attentistes et des vendeurs toujours très volontaristes au moment de fixer le prix de vente », souligne Olivier Bugette, CEO La Boîte Immo.

Des professionnels impactés de manière homogène

La baisse du nombre de compromis signés se poursuit, même si le rythme semble s’atténuer : -5% vs T1 au niveau national, contre -13% entre T1 2024 et T4 2023.

Un constat corroboré par 60% des agents immobiliers s interrogés qui signalent une diminution marquée de leur activité par rapport à l’année précédente. Cependant, on note que pour une partie non négligeable des agences la situation n’est pas si catastrophique, 40% d’entre elles déclarent maintenir voire faire progresser leur activité cette année.

La majorité des agences est affectée par une baisse d’activité. Toutefois, une importante partie du marché parvient à maintenir leur niveau d’activité, voire augmenter leurs transactions. On peut y voir un signe avant-coureur d’une reprise timide du marché, à confirmer au troisième trimestre. explique le CEO.

Preuve du dynamisme d’une partie du marché, les délais de vente continuent de diminuer sur ce deuxième trimestre (-15 jours en moyenne au national) s’établissant désormais à 124 jours. À l’échelle régionale, l’Île-de-France, hors

Paris, se distingue avec un délai de vente moyen de 77 jours, se rapprochant des valeurs observées à la même période en 2023.

Le marché des résidences secondaires décroche

Sans grande surprise, la demande sur le marché secondaire connaît elle aussi une chute importante. En effet, 63% des agents immobiliers constatent une baisse des demandes d’achat de résidences secondaires.

Focus région

Cette diminution est particulièrement marquée sur la côte Atlantique. En Gironde ils sont 74% des professionnels à observer un recul important et 68% en Loire-Atlantique.

À l’inverse, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur contrebalance ce constat avec près de la moitié des agents immobiliers s qui déclarent que la demande stagne ou augmente cette année vs 2023.

Acheteurs et vendeurs irréconciliables

Phénomène nouveau : raréfaction des vendeurs

Pour la première fois, les agents immobiliers s (52%) constatent un recul du nombre de vendeurs actifs sur ce deuxième trimestre. La raison la plus souvent invoquée par les vendeurs : ils préfèrent reporter leur projet immobilier plutôt que de vendre à des prix qu’ils jugent insatisfaisants.

Le volume de stock corrobore cette tendance. Les stocks continuent à augmenter mais dans des proportions bien moindres par rapport à T1 : +6% au T2 vs +37% au T1.

Focus région

On observe notamment dans les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur et Auvergne-Rhône-Alpes une hausse affichant respectivement de +11 et +8% vs T1 2024. À l’inverse, l’Île-de-France et la Nouvelle-Aquitaine semblent avoir atteint leur pic en termes de reconstitution des stocks (+1% et +3%).

Des vendeurs qui font toujours la sourde oreille

Les marges de négociation se stabilisent sur une moyenne nationale de l’ordre de -5,6%. Cependant des villes comme Bordeaux (-6,8%) et Nantes (-7,9%) voient leurs marges de négociation grandir. À défaut d’une véritable baisse des prix de vente, la corrélation de marché est en train de s’opérer entre l’offre et la demande.

Par ailleurs, les agents immobiliers poursuivent leur travail de pédagogie pour convaincre les vendeurs de réaligner leurs attentes. Sur les six derniers mois, plus de la moitié des agents immobiliers s déclarent avoir réajusté les prix de vente entre 2 et 3 fois afin de conclure une vente. Dans 15% des cas, cette réévaluation à la baisse des prix est intervenue plus de 3 fois en moins de 6 mois.

Des acheteurs prudents en quête d’opportunités

Du côté des potentiels acquéreurs, 47% des agents immobiliers déclarent que la majorité des acheteurs est en quête de bonnes affaires, cherchant à profiter de la situation pour un projet immobilier. Seule une petite minorité (6%) d’acheteurs sont pressés d’acheter à court terme.

Concrètement, sur l’ensemble du territoire, en moyenne près de 21% des compromis de vente n’aboutissent pas à une signature finale, soit 1 vente sur 5, un chiffre relativement stable par rapport au T1 2024 (+0,3 point).

« Les deux parties, acheteurs et vendeurs, se retrouvent face à des intérêts contradictoires. Les acheteurs ont pris l’ascendant sur le marché et sont à l’affût de bonnes opportunités. Les vendeurs doivent accepter que la réalité du marché a changé ! », conclut Olivier Bugette.

Les points forts à retenir

• Une baisse des taux qui n’a pas eu l’effet escompté sur la dynamique du marché
  • Baisse du nombre de compromis signés au niveau national : -5% vs T1 2024. 
  • Pour 40% des indépendants, les prix représentent le principal obstacle à la reprise (vs les taux 16% des répondants)
  • 60% des agents immobiliers s signalent une baisse marquée de leur activité par rapport à 2023 vs 40% d’entre elles déclarent maintenir voire faire progresser leur activité cette année.
  • 63% des indépendants constatent une baisse des demandes d’achat de résidences secondaires.
• Acheteurs et vendeurs irréconciliables
  • Vendeurs :
    • Phénomène nouveau : raréfaction des vendeurs selon 52% des indépendants
    • Les stocks de biens à la vente augmentent mais marquent un ralentissement : +6% au T2 vs 37% au T1
    • Plus de la moitié des agents déclarent avoir réajusté les prix de vente entre 2 et 3 fois afin de conclure une vente. 
  • Acheteurs :
    • 47% des agents immobiliers déclarent que la majorité des acheteurs sont des “opportunistes”
    • Seulement 6%  souhaitent acheter à court terme.